Ercolano c. Lanteri de Renshaw.
Hechos:
A raíz de una crisis habitacional por
la creciente inmigración, aumenta el precio de los alquileres.
Se dicta una ley que congela el precio
de los alquileres por dos años.
Agustín
Ercolano, inquilino de Lanteri, no tenía un contrato, sino un convenio de
palabra.
Se inicia demanda por parte de Lanteri, tachando de inconstitucional
la ley 11.157 que prohibe cobrar durante dos años a partir de su promulgación
un precio de locación mayor al que se pagaba por el alquiler de casas, piezas y
departamentos el 1 de enero de 1920, por ser incompatible con los artículos. 14
(derecho de usar y disponer de la propiedad), 17 (inviolabilidad de la
propiedad) y 28 (razonabilidad) de la
Constitución Nacional.
Rechazada en las instancias ordinarias,
se interpuso recurso extraordinario federal.
La Corte Suprema de la Nación
confirmó, por mayoría, la sentencia apelada, sosteniendo que:
1. El derecho de usar y disponer de la
propiedad ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución tiene carácter
absoluto. Pues, La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos
individuales es una necesidad derivada de la convivencia social.
2. No es del resorte del Poder
Judicial decidir del acierto de los otros poderes públicos en la elección del
medio empleado para conjurar una situación de crisis económica -en el caso, se
cuestiona la reglamentación del precio de los alquileres dispuesta por la ley
11.157, sino que únicamente le incumbe pronunciarse acerca de los poderes del
Congreso para establecer la restricción al derecho de usar y disponer de la
propiedad, teniendo para ello en cuenta la naturaleza, las causas determinantes
y la extensión de la medida restrictiva adoptada.
3. El poder para limitar el derecho
del propietario en las circunstancias excepcionales que justificaron el dictado
de la ley 11.157, no importa admitir que ese poder sea omnímodo a los efectos
de reglamentar el precio de los alquileres, pues el Congreso no podría fijar un
precio arbitrario que no correspondiese al valor locativo de la habitación en
condiciones normales, porque ello importaría confiscatoriedad.
4. No habiéndose acreditado en autos
que el alquiler devengado el 1 de enero de 1920 por la habitación de que se
trata, no fuese razonable en el momento de la promulgación de la ley 11.157
-que prohibe cobrar un precio de locación mayor al que se pagaba a esa fecha, y
dado el corto tiempo transcurrido entre esas dos fechas, cabe presumir que el
límite fijado satisface -en el caso- las condiciones necesarias de
razonabilidad y que, por consiguiente, no ha sido vulnerada la garantía del
artículo 17 de la Constitución Nacional.
5. El hecho de que la sentencia
apelada haya hecho aplicación retroactiva de la ley 11.157, que prohibe cobrar
durante dos años por el alquiler de casas, piezas y departamentos un precio
mayor al que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920, no suscita
cuestión de carácter federal que pueda examinarse en el recurso extraordinario,
pues la retroactividad de las leyes en materia civil es un punto regido
exclusivamente por el derecho común y ajeno, por lo tanto, a la vía intentada.
6. Tratándose de una locación por
simple convenio verbal y sin término, la aplicación de la ley 11.157 - que
prohibe cobrar durante dos años por el alquiler de casas, piezas y
departamentos un precio mayor al que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920-
no altera derechos adquiridos, pues no se trata de un contrato de cumplimiento
exigible en el futuro, sino de una relación de derecho precaria e inestable que
no crea más obligaciones ni más derechos que los derivados de cada período de
alquiler que se fuere devengando por reconducciones sucesivas.
