Ercolano

Resumen Ercolano c. Lanteri de Renshaw.

(Poder de policía. Criterio amplio. Limita la libertad contractual en favor del bienestar general ante casos de emergencia pública. Es decir, al criterio restringuido de seguridad, salubridad y moralidad le agrega el de "bienestar general", que en éste caso está dado por la crisis habitacional).

Hechos

A raíz de una crisis habitacional por la creciente inmigración, aumenta el precio de los alquileres.

Se dicta una ley que congela el precio de los alquileres por dos años.

Agustín Ercolano, inquilino de Lanteri, no tenía un contrato, sino un convenio de palabra.

Se inicia demanda por parte de Lanteri, tachando de inconstitucional la ley 11.157 que prohibe cobrar durante dos años a partir de su promulgación un precio de locación mayor al que se pagaba por el alquiler de casas, piezas y departamentos el 1 de enero de 1920, por ser incompatible con los artículos. 14 (derecho de usar y disponer de la propiedad), 17 (inviolabilidad de la propiedad) y 28  (razonabilidad) de la Constitución Nacional.

Rechazada en las instancias ordinarias, se interpuso recurso extraordinario federal.

Decision de la Corte

La Corte Suprema de la Nación confirmó, por mayoría, la sentencia apelada, sosteniendo que:

1. El derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución tiene carácter absoluto. Pues, La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social.

2. No es del resorte del Poder Judicial decidir del acierto de los otros poderes públicos en la elección del medio empleado para conjurar una situación de crisis económica -en el caso, se cuestiona la reglamentación del precio de los alquileres dispuesta por la ley 11.157, sino que únicamente le incumbe pronunciarse acerca de los poderes del Congreso para establecer la restricción al derecho de usar y disponer de la propiedad, teniendo para ello en cuenta la naturaleza, las causas determinantes y la extensión de la medida restrictiva adoptada.

3. El poder para limitar el derecho del propietario en las circunstancias excepcionales que justificaron el dictado de la ley 11.157, no importa admitir que ese poder sea omnímodo a los efectos de reglamentar el precio de los alquileres, pues el Congreso no podría fijar un precio arbitrario que no correspondiese al valor locativo de la habitación en condiciones normales, porque ello importaría confiscatoriedad.

4. No habiéndose acreditado en autos que el alquiler devengado el 1 de enero de 1920 por la habitación de que se trata, no fuese razonable en el momento de la promulgación de la ley 11.157 -que prohibe cobrar un precio de locación mayor al que se pagaba a esa fecha, y dado el corto tiempo transcurrido entre esas dos fechas, cabe presumir que el límite fijado satisface -en el caso- las condiciones necesarias de razonabilidad y que, por consiguiente, no ha sido vulnerada la garantía del artículo 17 de la Constitución Nacional.

5. El hecho de que la sentencia apelada haya hecho aplicación retroactiva de la ley 11.157, que prohibe cobrar durante dos años por el alquiler de casas, piezas y departamentos un precio mayor al que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920, no suscita cuestión de carácter federal que pueda examinarse en el recurso extraordinario, pues la retroactividad de las leyes en materia civil es un punto regido exclusivamente por el derecho común y ajeno, por lo tanto, a la vía intentada.

6. Tratándose de una locación por simple convenio verbal y sin término, la aplicación de la ley 11.157 - que prohibe cobrar durante dos años por el alquiler de casas, piezas y departamentos un precio mayor al que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920- no altera derechos adquiridos, pues no se trata de un contrato de cumplimiento exigible en el futuro, sino de una relación de derecho precaria e inestable que no crea más obligaciones ni más derechos que los derivados de cada período de alquiler que se fuere devengando por reconducciones sucesivas.

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Texto completo del fallo