Resumen fallo Vadell

Vadell, Jorge Fernando c/ Buenos Aires, Provincia de s/ indemnización

El caso "Vadell, Jorge Fernando c/ Buenos Aires, Provincia de s/ indemnización" es un fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación Argentina, emitido el 18 de diciembre de 1984, sobre una demanda de indemnización por errores en registros de propiedad.

Fechas y Actores:

• Fecha del fallo: 18 de diciembre de 1984.
• Demandante: Jorge Fernando Vadell.
• Demandada: Provincia de Buenos Aires.

Hechos:

Jorge Fernando Vadell demandó a la Provincia de Buenos Aires para que se le indemnizara por las sumas que debía pagar a Miguel García Gómez. La disputa surgió por la venta de un inmueble que Vadell había realizado y que se basaba en antecedentes de dominio nulos, debido a errores en los registros de propiedad y en las escrituras realizadas por escribanos.

Normativa y Fundamentos:

• Demandante (Vadell): Argumentó que los errores registrales y las fallas de los escribanos, que consideraba funcionarios públicos, eran responsabilidad de la Provincia.
• Demandada (Provincia de Buenos Aires): Negó responsabilidad, argumentando que las menciones en las escrituras fueron las que causaron las superposiciones de inscripciones y que los escribanos no eran funcionarios públicos.

Decisión de la Corte:

La Corte Suprema decidió que el registro de propiedad había actuado de manera defectuosa, lo que constituyó una responsabilidad del Estado provincial, asignando un 70% de responsabilidad a la Provincia y un 30% al escribano Exertier por las irregularidades en las escrituras. La Corte ordenó indemnizar a Vadell, pero diferió la estimación económica del perjuicio hasta que se liquidara el monto en el juicio contra García Gómez.

Importancia del Fallo:

El fallo es significativo porque clarifica la responsabilidad del Estado por errores registrales y la naturaleza de la relación de los escribanos con el Estado, estableciendo que no son funcionarios públicos en el sentido estricto.

El fallo reconoce la teoría del órgano como factor de imputación de responsabilidad (imputación directa) al Estado.

Pregunta sobre el tema:

¿Por qué la Corte Suprema asignó un 70% de responsabilidad a la Provincia de Buenos Aires?

La Corte asignó un 70% de responsabilidad a la Provincia porque consideró que las fallas del Registro de la Propiedad, al no advertir errores en las inscripciones y emitir certificados incorrectos, fueron la causa principal del conflicto de dominio que llevó al litigio.

------

TEXTO COMPLETO

FALLO DE LA CORTE SUPREMA 

Buenos Aires, 18 de diciembre de 1984. 

Vistos los autos: "Vadell, Jorge Fernando c/Buenos Aires, Pro- vincia de s/indemnización", de los que 

Resulta: 

I) A fs. 40/45 la parte actora demanda a la Provincia de Buenos Aires para que se la condene a pagar las sumas que se vea obligada a resarcir en favor de Miguel García Gómez en un juicio que éste le sigue, originado en los hechos que pasa a relatar. 

Dice que por escritura del 22 de junio de 1949 vendió al mencio- nado García Gómez el inmueble constituido por la mitad N.O. de la manzana F, ubicado en la ciudad de Necochea, chacra No 164, y que había adquirido a Elías Sily. Esas compraventas -sostiene- fueron efec- tuadas sobre la base de antecedentes de dominio nulos que compro- meten la responsabilidad de la Provincia. 

Tales antecedentes dominiales demuestran que mediante escritura del 27 de diciembre de 1906 Gervasio Abásolo compró la totalidad de la chacra 164 de la que comprendía numerosas manzanas, entre ellas, las identificadas con las letras "E" y "F". Posteriormente, Abásolo ven- dió la mitad S.O. de la manzana “F” a J. N. Méndez y Cía., la mitad restante N.E. a Juan Ayrolo y la mitad S.E. de la manzana “E” a José Koblitz. De tal suerte, sólo quedó en su patrimonio la mitad N.O. de esta última. 

El 17 de junio de 1914, Abásolo transfirió a su hermano Emiliano el remanente de la totalidad de la chacra 164. Al confeccionar la escri- tura pertinente, el escribano José Exertier excluyó de la operación “la mitad S.O. de la manzana "E" que atribuyó a Méndez sin advertir que lo adquirido por éste correspondía a la manzana "F" y no consideró las ventas a Koblitz y Ayrolo, las que quedaron comprendidas en la transmisión. 

Fallecido Emiliano Abásolo se enajenó por sus sucesores y en subas- ta, lo que se denomina la mitad N.O. de la manzana "F" produciéndose nuevas irregularidades. En efecto, aquél no era propietario de esa frac- ción, totalmente vendida por su antecesor Gervasio, pese a lo cual el Registro de la Propiedad informó adjudicándole la plena titularidad del dominio. 

No obstante estas circunstancias, el registro inmobiliario anotó el título de Emiliano Abásolo pese a mediar las defectuosas menciones consignadas por el escribano Exertier y expidió luego un certificado de dominio en el que informó que no tenía restricciones ni exclusiones para anotar luego su venta a Bilbao y Jaca. A partir de estos errores se produjeron transmisiones paralelas superpuestas sobre una misma fracción lo que determinó una serie de litigios entre los que menciona el seguido en su contra. 

Por estos hechos responsabiliza a la demandada, ya sea por los errores registrales como por la conducta de los escribanos intervinientes, a los que califica de funcionarios públicos dependientes del Estado pro- vincial. 

II) A fs. 54/60 contesta la Provincia de Buenos Aires. Opone la excepción de falta de legitimación para obrar y pide subsidiariamente el rechazo de la demanda. 

Tras reseñar los antecedentes registrales descarta su responsabili- dad, la que, en todo caso, sostiene que se originaría en las menciones de las escrituras que crearon la superposición de inscripciones denunciadas. Tampoco la reconoce en lo atinente a la actuación de los escribanos, a quienes niega el carácter de funcionarios públicos recordando las dife- rentes doctrinas elaboradas acerca de la naturaleza de sus funciones. Pide, por último, la citación de los escribanos Exertier y Landó. 

III) A fs. 69 se desestima la excepción planteada y a fs. 96 se rechaza la citación de terceros. 

IV) A fs. 135/36 la actora hace saber que la sentencia dictada en el litigio seguido por García Gómez ha sido favorable al actor lo que deja expedita esta acción aun cuando no exista monto líquido del resar- cimiento a que se lo condenó. 

Considerando: 

1º) Que el presente juicio es de la competencia originaria de esta Corte Suprema (arts. 100 y 101 de la Constitución). 

2º) Que a los efectos de precisar los antecedentes dominiales que dan origen al pleito, es conveniente su relación circunstanciada, la que, por lo demás, resulta suficientemente esclarecida en el dictamen pericial del escribano Rubio. En el año 1906, el señor Gervasio Abásolo adqui- rió la totalidad de la chacra 164, compuesta entre otras de las manza- nas “E” y “F” sobre las que se suscitarán las sucesivas controversias, y años después, entre 1910 y 1911, vendió las fracciones S.O. y N.E. en que se dividía la "F" a Méndez y Cía. y Ayrolo, y la S.E. de las dos que conformaban la “E”- a José Koblitz. Sólo quedó en su patri- monio, entonces, la individualizada como N.O. de la manzana “E” (ver posiciones puestas a la demandada, a fs. 153/55, respuesta 4a). 

En 1914 Abásolo vendió a su hermano Emiliano lo que se indica como remanente de la chacra 164. Para realizar esta operación el es- cribano José Exertier requirió del registro inmobiliario de la Provincia el certificado 3869 que, según lo afirma el perito, informó que la tota- lidad de la chacra pertenecía al vendedor lo que obviamente no co- rrespondía a la realidad dominial toda vez que se habían producido las ventas ya reseñadas, todas ellas inscriptas en el registro (ver posiciones de fs. 153/55, respuestas 1a a 3a; fs. 236/37, escritura a fs. 43/ 46 de los autos: "Verga de Cherbet c/García Gómez", agregados por cuerda). Por su parte, el escribano Exertier, cuyo conocimiento de esas transacciones se desprende de la escritura, excluyó de la venta la frac- ción S.O. de la manzana “E” —inexistente, por lo demás confundién- dola con la así denominada de la "F" que había comprado Méndez. De tal manera y mediante inscripción No 94.545, serie B, del 28 de diciembre de 1914, Emiliano Abásolo se convirtió en “dueño" de la parte S.O. de la manzana "F" ya vendida, sin observaciones de parte del registro (ver posiciones, respuesta 5a). 

3°) Que en 1924, la sucesión de Emiliano Abásolo enajenó, en subasta, a la firma Bilbao y Jaca lo que en la escritura se identifica como sector N.O. de la manzana “F”, lo que constituía una denomina- ción incierta. Ese nuevo error notarial, esta vez del escribano Landó, originó la superposición de dominio sobre el ángulo oeste de esa manzana (dividida como se sabe en fracciones S.O. y N.E.). Tal escrituración fue precedida de sucesivos pedidos de certificación de dominio que gra- vitaron decisivamente en la suerte de los bienes. En efecto, el 12 de julio de 1923 y mediante oficio que figura a fs. 207 de los autos suceso- rios de Emiliano Abásolo, se indica que "en cuanto a lo deslindado por la inscripción 94.545 B '14'" (corresponde a la venta entre los Abásolo) "cuenta con deducción de la quinta 6 chacra 135 por haber sido enajenado”. 

4º) Que esa respuesta evidencia que el registro, pese a contar con medios para informar sobre anteriores transferencias así lo prueban la mención antedicha del estado de la chacra 136 y las constancias que reconoce en la absolución de posiciones-, ponían en cabeza de Emiliano Abásolo la titularidad de un bien que nunca le había pertenecido total- mente. Este se reitera, según el perito, en otras piezas provenientes de esa repartición que obran en el protocolo respectivo (certificado 39.676, del 31 de julic de 1924, y su ampliación bajo No 48.632 del 22 de septiembre de ese año). Allí se comunica, por el primero, que la cha- cra consta en su integridad a nombre de Emiliano y por el segundo, emitido meses después, que ese dominio no se había modificado en sus condiciones (peritaje de fs. 160/68). De lo expuesto, surge la evidencia de que el registro ignoró la primitiva venta de Gervasio Abásolo a Méndez que involucró el terreno que suscita el litigio y las posteriores de Emiliano atribuyéndole a éste la plenitud de un dominio del que no fue titular. Cabe señalar también, que la venta de Bilbao y Jaca se anotó sin reservas pese a las incongruencias ya expuestas (posiciones de fs. 153/55, respuesta 7a). 

5º) Que las consideraciones precedentes demuestran la responsa- bilidad de la Provincia toda vez que el Registro de la Propiedad, al in- currir en las omisiones señaladas, cumplió de manera defectuosa las fun- ciones que le son propias y que atienden, sustancialmente, a otorgar un conocimiento cabal de las condiciones de dominio de los inmuebles. En este sentido cabe recordar lo expresado en Fallos: 182:5, donde el Tribunal sostuvo que "quien contrae la obligación de prestar un servicio lo debe realizar en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable de los perjuicios que causare su incumplimiento o su irregular ejecución". 

Esa idea objetiva de la falta de servicio encuentra fundamento en la aplicación por vía subsidiaria del art. 1112 del Código Civil que es- tablece un régimen de responsabilidad "por los hechos y las omisiones de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, por no cum- plir sino de una manera irregular las obligaciones legales que les están impuestas". 

6º) Que ello pone en juego la responsabilidad extracontractual del Estado en el ámbito del derecho público que no requiere, como funda- mento de derecho positivo, recurrir al art. 1113 del Código Civil al que han remitido desde antiguo, exclusiva o concurrentemente, sentencias an- teriores de esta Corte en doctrina que sus actuales integrantes no compar- ten (ver Fallos: 259:261; 270:404; 278:224; 288:362; 290:71; 300: 867). En efecto, no se trata de una responsabilidad indirecta la que en el caso se compromete, toda vez que la actividad de los órganos o fun- cionarios del Estado realizada para el desenvolvimiento de los fines de las entidades de las que dependen, ha de ser considerada propia de éstas, que deben responder de modo principal y directo por sus conse- cuencias dañosas. 

7º) Que no obstante, y a mérito de lo expuesto acerca de las actuaciones de los escribanos Exertier y Landó, debe establecerse si ambas fueron causa eficiente de los daños por las fallas en que incurrieron en la confección de las respectivas escrituras al denominar equivocada- mente las fracciones vendidas. Así parece respecto de Exertier quien, conocedor de las ventas anteriores --ignoradas, como se dijo en los informes del registro y del plano de subdivisión tal como se despren- de de fs. 686/90 de los autos sucesorios de Emiliano Abásolo, debió excluir del denominado "remanente" la fracción S.O. de la manzana "F" que a raíz de su intervención fue vendida dos veces originándose la superposición del dominio, pero no en lo que atañe a Landó. En efecto, éste, que se guió por los antecedentes del registro y en particular por la situación registral respecto de aquella fracción, cometió el error de auto- rizar el acto referente a la parte S.O. (inexistente) de la manzana “F”, error que, en la práctica y en lo que interesa, significó reducir la super- posición ya existente aunque afectando la propiedad de un tercero, lo que, aunque eventualmente podría comprometer su responsabilidad, no tiene repercusión para la suerte de este litigio. 

8º) Que la cuestión suscitada conduce a la necesidad de indagar si la actividad del escribano de registro constituye una modalidad dentro de la categoría de los funcionarios públicos, con las consecuencias le- gales que de ello derivan y que son las que cabe considerar o, por el contrario, el ejercicio de una profesión, bien que dotada del atributo de la fe pública y sometida a una particular relación con el Estado que se manifiesta a través del acto de la investidura, el control y las facul- tades disciplinarias, pero que no participa stricto sensu de aquel carácter. 

9º) Que dificultan la solución del tema algunas disposiciones del Código Civil, como los arts. 979, incs. 19 y 2o, 997 y 1004 que con- tienen menciones no suficientemente explícitas acerca de quienes deno- mina escribanos o funcionarios públicos, y también la referencia que hace el codificador en su nota al art. 1112, en la cual ubica a aquéllos en esa última clasificación. No debe perderse de vista, por otra parte, que el art. 10 de la ley 12.990 ha reconocido formalmente ese carácter si- guiendo sus antecedentes, las leyes 1144 y 1893. 

10) Que, no obstante, la sujeción literal a la norma no basta para explicar la condición en examen, por lo que resulta necesaria una exé- gesis sistemática del estatuto jurídico del notariado. En ese sentido, si bien no caben duda de que como fedatario cumple una función pública por la investidura con la que el Estado lo somete a su superintendencia (arts. 17, 35 y sigs. de la ley 12.990), es evidente que no se presentan las notas características de la relación de empleo público que permitan responsabilizarlo por las consecuencias de su desempeño. En efecto, no existe dependencia orgánica respecto de los poderes estatales cuyas plan- tas funcionales no integra, no está sometido al régimen de subordinación jerárquica que le es propic ni se dan a su respecto otras características de un vínculo permanente con la administración como puede serlo, en su medida, la remuneración. 

11) Que en tales condiciones, se lo puede definir como un pro- fesional del derecho afectado a una actividad privada, pero con atributos que en parte lo equiparan a la gestión pública, cuyos actos, vinculados al comercio jurídico privado, dan fe de esas relaciones privadas y no expresan la voluntad del Estado como éste normalmente la exterioriza a través de sus órganos. 

12) Que la referencia contenida en la nota al art. 1112 del Código Civil que incorpora entre los agentes públicos a "los escribanos, procu- radores y todos los empleados en la administración del Estado” no al- tera lo expuesto toda vez que no cabe afirmar que contenga una inequí- voca mención de los escribanos de registro. Contribuye a esta convic- ción la circunstancia de que al sancionarse el Código Civil, no existía la separación entre la fe pública notarial y la judicial, que sólo se opera con la vigencia de las leyes 1144 y 1893, que siguen la orientación in- novadora de la ley orgánica del notariado español de 1862. De tal ma- nera, la expresión -ubicada en su preciso contexto temporal--- no es suficientemente indicativa si se toma en cuenta que, aun en aquellas normas, los escribanos de registro tenían su regulación junto a los es- cribanos secretarios estos sí incuestionablemente funcionarios estata- les en el marco de las leyes destinadas a ordenar la organización de los tribunales bajo la genérica definición de escribanos públicos (ley 1893, título XII, caps. I, II y III). 

13) Que por otra parte y aun de admitir que la función fedataria sea la más trascendente de las que realiza el notario, no puede igno- rarse que concurre con otras que no ostentan ese carácter y que so propias de su condición de profesional independiente. Parece absurdo, entonces, que semejante dualidad se presente en quien se pretende defi- nir como funcionario público, como igualmente inaceptable que, nece- sariamente sometido como tal a una típica subordinación disciplinaria, esta facultad del Estado pueda coexistir con el ejercicio de una superin- tendencia a cargo de organismos corporativos como los que contempla la ley 12.990 (arts. 43 y sigtes.). 

14) Que, por último, cabe recordar que la Corte definió el parti- cular status del escribano de registro señalando que "la reglamentación a que puede someterse el ejercicio de las profesiones liberales, ofrece aspecto esencial tratándose de los escribanos, porque la facultad que se les atribuye de dar fe a los actos y contratos que celebren conforme a las leyes constituye una concesión del Estado acordada por la calidad de "funcionario" o de "oficial público" que corresponde a los escriba- nos de Registro" (Fallos: 235:445). De estas conclusiones surge, reafir- mada, la naturaleza atribuida a la actividad notarial sin que obste a ello la caracterización de su vínculo con el Estado dentro de un régimen de concesión toda vez que éste no importa adjudicar a sus beneficiarios el rango de funcionarios públicos que tampoco aparece nítidamente per- filado en el párrafo transcripto a través, tan sólo, de las expresiones en- comilladas que contiene. 

15) Que de acuerdo a lo expuesto corresponde ahora decidir so- bre la participación que cupo a la Provincia demandada en la produc- ción de los daños, que esta Corte estima en un 70% ya que la trascen- dencia de la conducta irregular del registro inmobiliario como causa de aquellos debe entenderse superior a la del escribano Exertier. El reclamo del actor, que consiste en el reintegro de lo que se le condene a pagar en el juicio que le siguió García Gómez no se traduce aún en suma lí- quida toda vez que no se ha cumplido con la etapa de ejecución de aque- lla sentencia y no media liquidación practicada. Deberá, entonces, dife- rirse la estimación económica del perjuicio para su oportunidad. 

Por ello, y lo dispuesto en los arts. 1112 y concs. del Código Civil, se decide: Hacer lugar parcialmente a la demanda seguida por Jorge Fernando Vadell contra la Provincia de Buenos Aires. Estése a lo esta- blecido en el considerando 15) sobre la fijación del resarcimiento. Las costas se imponen en un 70 % a cargo del Estado provincial y un 30% a la parte actora en atención al resultado del pleito (art. 71, Código Procesal). 

GENARO R. CARRIÓ JOSÉ SEVERO CABALLERO CARLOS S. FAYT  AUGUSTO  CÉSAR BELLUSCIO ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI.